2020-07-11

PETZ RAYMUND: Lehet-e a rozsdából aranyat csinálni?

Budapest aranytartalékai a rozsdaövezetek, amelyek nagy lehetőségeket jelentenek irodák, parkok és lakások létrehozására – jelentette ki Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapestért és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkára. Szerinte az elmúlt öt évben egy nagymértékű árnövekedés ment végbe a budapesti lakáspiacon, így sokan a lakhatási kényszer miatt költöztek ki az agglomerációba. Ez a közösségi és az egyéni közlekedést is nagymértékben terheli, aminek egészségkárosító hatása is van. A lakásállomány megújulása nagyon gyenge, ezért a kormány elfogadta a városi otthonteremtési programot, melynek lényege, hogy a rozsdaövezetekben induljanak lakásfejlesztések. Az elfogadott programmal három kihívásra akarnak válaszolni: ösztönözni kívánják a jó minőségű, elfogadható árú lakások építését Budapesten, a városokban a rozsdaövezetek bekapcsolását a városi életbe, illetve az építőipar megerősítését. Mindehhez első lépésként várhatóan idén szeptemberig meg akarják határozni a barnamezős akcióterületek fogalmát, azaz addigra lesz egy konkrét térkép nemcsak Budapesten, de az egész országban is azokról a helyekről, ahol majd kedvezményesen lehet fejleszteni, vásárolni, majd bérelni. Ezekben az övezetekben egyszerűbb lesz az építkezések engedélyeztetése, az új lakások megvásárlásának alacsonyabb lehet az áfája, 5%, s megvalósulhat a vállalkozói lakáskiadás áfa-mentessége is. A kormány két akciótervet javasol az országgyűlésnek, az egyik azonnali, ahol azonnal indíthatók lesznek a fejlesztések és egy másik, ahol közép- és hosszú távú fejlesztések lennének. A miniszterelnökség kiadta, hogy közép- és hosszútávon kezdjék meg e területek területrendezését, romeltakarítását, ez több évnyi munka lesz.

A barnamezős területek (más néven rozsdazónák) az alacsony hatékonysággal hasznosított, olykor teljesen kiürült vagy elhagyott ipari, vasúti vagy katonai területek. Bizonyos részüknél a korábbi évtizedekben vélt vagy valós környezetszennyezés történt. Ezek hasznosítását korábban a széttagolt tulajdoni viszonyok, jogi nehézségek és a városrendezési folyamat cikkcakkjai is akadályozták. A barnaövezetek aránya Budapesten a nyugati nagyvárosokhoz képest szokatlanul magas, de a volt szocialista nagyvárosok között nem kiugró. A barnaövezeti rehabilitáció tulajdonképpen a fenntartható fejlődés projektje. E helyek a regionális és a nemzeti politika számára komplex kihívást jelentenek: a korábban más célra hasznosított, majd elhagyott helyek revitalizálását, a megrongált környezet gyógyítását és a rehabilitált helyek visszavezetését és integrálását a város gazdaságába és társadalmába. A sikeres barnamezős megújítási politikának a környezeti perspektívákat is magukba foglaló térségi és városrendezési tervbe lenne célszerű illeszkedniük, annak érdekében, hogy e térségek számára megtalálhatók legyenek az újrahasznosítás optimális módjai.

A rendszerváltás óta a lakáspiaci folyamatokat s ezen belül a lakásépítést alapvetően az állami lakáspolitikai döntések határozták meg, a piaci mechanizmusok szerepe e döntésekhez és azok végrehajtásához képest másodlagosak voltak. A lakásépítés lokális csúcsait olyan állami döntések váltották ki, mint a szociálpolitikai kedvezmény bevezetése, a kamattámogatásos hitelek megjelenése, a Fészekrakó program elindítása, vagy 2015-ben a Csok életre hívása és az új lakásokat terhelő kedvezményes áfa-kulcs bevezetése átmeneti jelleggel. A legnagyobb hatást a kamattámogatott hitelek okozták, ezek 2004-ben 45 ezer lakás felépítéséhez járultak hozzá. A kedvezményes áfa-kulcs és a Csok együtt 2019-ben 21 ezer új otthon átadását generálta. Az elmúlt időszakban megfigyelhető a magyar költségvetés csendes kivonulása a lakásszektorból: a KSH adatai szerint a 2004-es csúcsévben az összes állami lakáskiadás a GDP 1,4 százalékát tette ki, 2017-ben pedig már ennek csak 0,4%-át. „Persze, támogassuk a lakásszektort, de azért ne kerüljön sokba!” – ez lehetett az elmúlt másfél évtized kormányainak jelszava. S ráadásul, a támogatások oroszlánrésze az öröklakáshoz jutást ösztönözte, az egyéb lakhatási megoldások (s különösen a bérlakás-szektor) támogatása teljesen elsikkadt. A lakás-privatizációval karöltve így kialakult egy öröklakás-tulajdonon alapuló lakásrendszer, ami nem kínál élhető lakhatási feltételeket a lakosság jelentős részének. Mára Magyarországon lakhatási válság alakult ki. Ennek legnyilvánvalóbb jele a hajléktalanság makacs jelenléte, a magán-bérlakások szerepének erősödése (ezek jó részét a tulajdonosok állami támogatás felhasználásával vásárolták), az olcsóbb lakhatási megoldások széles körű keresése (az agglomerációs kiköltözések jelentős részének hátterében is ez húzódik meg), illetve a Magyarországról való elvándorlás okai között is előkelő helyen szerepel a kilátástalan lakhatás. Mindezt figyelembe véve egyértelműen üdvözlendőek a barna övezetek revitalizálására vonatkozó kormányzati tervek, különösen, hogy ezekben megjelennek a bérlakás-szektor támogatásának csírái is. De a puding próbája azért mégiscsak az evés.

A budapesti rozsdazónák megújítása, megújulása a rendszerváltás után nem sokkal megindult. S mivel ez elsősorban gazdasági kérdés volt, először a jó közlekedési adottságú, értékesebb területek hasznosítására került sor. Sorra épültek ezeken a területeken a bevásárlóközpontok (például a Duna Pláza, a West End, a Pólus Center, a Mamut I, a MOM Park illetve a Lurdy ház), valamint irodaházak (ezekre példa a Váci úti folyosó egy része és a lágymányosi Infopark) és lakások is. A magán és közbefektetők működésének összehangolását célozta a kétezres évek elején elkészült Középtávú Városfejlesztési Koncepció. Ennek megvalósítását sokszor lokális zavarok (a közterületek hiánya, tagolatlan nagy tömbök, eltérő telekméretek, kapcsolathiányok, amortizálódott épületállomány, leromlott infrastruktúra) gátolták. S nem segítette a megvalósítást a politikai széljárás változása sem, a 2010-ben felállt új vezetés a korábbi terveket, koncepciókat gyanakvással méregette, s inkább új ötletek kidolgozását támogatta. Ezek azonban a barnaövezetek esetében nem álltak össze egységes fejlesztési koncepcióvá. Elkészült ugyan egy Budapest 2030 elnevezésű, elsősorban közlekedés-fejlesztési tervezet, de a Fővárosi Önkormányzat élén 2019-ben bekövetkezett politikai váltás némileg elbizonytalanítja az ezekben szereplő projektek megvalósulását.

A rozsdaövezetek revitalizálást célzó állami program nyilván pozitívan hathat az építési keresletre. Az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetségének véleménye szerint a városi lakásépítési program rozsdaövezeti kedvezményes, 5%-os áfa lehetősége legkorábban az év végén hozhat megrendelést a kivitelezőknek és 2022-től emelheti érdemben az új lakások számát. A program valódi részleteinek ismerete nélkül ennél pontosabb előrejelzést készíteni nem is lehetne.

A barnaövezet problémája összetett, bonyolult városfejlesztési kéréskör, amely még a szokásos város-rehabilitációs programokhoz képest is fokozottabb mértékben tenné szükségessé az integrált tervezést illetve a partnerekkel (azaz a projektek érintettjeivel) való együttműködést. A hazánkban jelenleg érvényesülő egycentrumú döntéshozatal e rehabilitációs folyamatot akár gyorsíthatja is, de ugyanakkor nagy az esélye az átgondolatlan, nem célszerű megoldások „áterőltetésének” is. Gondoljunk például az ócsai „kísérleti” lakópark felépülésére, ami az állami önfejűség mementójává vált. Emellett a barnaövezeti fejlesztések kockázatai sem elhanyagolhatók. Ehhez az övezethez tartozó területek fejlesztési potenciálja között még Budapesten belül is nagyok a különbségek, s még nagyobbak, ha a többi nagyvárost is figyelembe vesszük. Az eltérő ingatlanpiaci presztízsű területek közelsége a lakásfejlesztést fontolgató cégek számára alapvető jelentőségű lehet. Ezek vélhetően kimazsoláznák a kedvező fekvésű, relatíve alacsony rekultivációs költségű területeket. A telekpiacon már érezhető is ilyenfajta mozgolódás a jól értesült vállalkozók részéről. A maradék lehetne az állami bérlakás-építési program terepe. Így könnyen kialakulhat egyfajta „gettósodás”, annak minden nyűgével és bajával együtt.

De mégis, mi a válasz a címben feltett kérdésre: lehet-e rozsdából aranyat csinálni? Lehet, hát persze, hogy lehet. Számos nemzetközi példa mutatja, hogy a lehetőségek és az igények egymásra találása esetében a rozsdaövezetek sikeresen visszaintegrálhatók egy-egy város élő szövetébe. Ahhoz, hogy Magyarországon s jelesül Budapesten is sikerüljön mindez, még jó néhány, ma még nem látható részletnek kellene a helyére kerülnie.

(A szerző okleveles közgazda, a GKI Gazdaságkutató Zrt. ügyvezető igazgatója)

mp

Egykor aktív közéleti szereplő, aki nem képes nyugodni.... :)

View all posts by mp →

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé.

%d blogger ezt szereti: