2020-11-23

KARDOS PÉTER: Elgondolások a bérlakás -, különösen az önkormányzati bérlakás állomány érezhető mértékű növelésére

A bérlakás állomány gyarapítása –néhány kísérlettől eltekintve- mindeddig nem járt érezhető eredménnyel, holott kedvező hatása lenne, mivel többek között

  • jelentősen segíti a mobilitást, pl. a munkahelyváltás miatti lakhelyváltoztatás lehetőségét,
  • növeli, különösen a fiatalok esetében, az első önálló lakáshasználat elérésének lehetőségét, mivel a magántulajdonú lakásvásárlással ellentétben a beköltözéshez nincs szükség komoly előtakarékosságra,
  • lehetővé teszi a változó életkörülményekhez igazodó lakásméretben való élés megvalósítását (Az élet különböző szakaszaiban: pl. önálló életkezdés, a gyerekek miatti igénynövekedés, időskorú igények különböző méretű lakásokra van szükség),
  • növelheti a szociális- és rászorultsági alapú lakások biztosítását,
  • mérséklően hathat az albérleti árakra.

A leírt előnyök ellenére a kormányok elsősorban a tulajdonszerzést támogatták és támogatják, a lakásbérlést (a szociális bérlakások kivételével) nem, így egy torz lakás-struktúra alakult Magyarországon.

A bérlakás állomány növelhető lenne mind az önkormányzati tulajdonú, mind a hosszú távú bérbeadási célú magántulajdonú „bérlakások” ösztönzésével. Az ösztönzés megvalósulhatna   a bérlakás céllal épülő új lakások, valamint a meglevő, de felújítandó lakások felújításának építési támogatásával és/vagy a bérlők által fizetendő bérleti díjak támogatása révén. A továbbiakban a teljesség igény nélkül néhány ezzel kapcsolatos javaslatot fogalmazok meg a továbbgondolás  szándékával és a megvalósítás reményében.

1. Javaslat az önkormányzati tulajdonú bérlakás állomány növelésére

Az önkormányzati tulajdonú lakások száma drasztikusan csökkent. Ismereteim szerint az önkormányzati tulajdonú lakások száma ma kb. 100-110 ezer, ami a lakásállománynak mindössze 2.5%-át teszi ki, és csak mintegy 1/7-e az 1990 évinek. Növelése szerintem fontos társadalom- és gazdaságpolitikai követelmény.

  • Az új önkormányzati bérlakások építésének, ill. meglévő önkormányzati lakások bérlakás célú felújításának állami támogatása.

A javaslat lényeges eleme, hogy önmagában nem a szociális bérlakásokra, hanem az önkormányzati bérlakásokra koncentrál, ezért jelentősebb változást hozhat a lakásgazdálkodás egészében is, miközben integrálja a szociális bérlakást is.

Az állami források odaítélése pályázati rendszerben történik, és mind új lakás építésére, mind meglevő, önkormányzati lakások felújítására igénybe vehető. Kedvezményezettjei a települési önkormányzatok.

1.1. Az állami támogatás elnyerésének fontosabb feltételei:

  • a létrejövő, ill. felújított lakások korszerűek, megfelelnek az energetikai és egyéb követelményeknek (rossz minőségű lakást nem szabad építeni!),
  • méretük 30-100 négyzetméter közötti,
  • az önkormányzat vállalja, hogy legalább 25 évig a lakást nem adja el, azt bérlakásként hasznosítja,
  • az önkormányzat vállalja, hogy a lakbéreknél a központilag meghatározott maximumnál magasabb bérleti díjat nem kér, a lakások bérlőit pályázati úton választja ki. Az odaítélés az erre létrehozott önkormányzati bizottság hatásköre, a bizottsági tagok neve és a döntés is nyilvános,
  • a bérlőknél a jogosultsági követelményeket a központi előírások figyelembevételével önkormányzati rendelet határozza meg (pl. legalább 2 fő kíván ott lakni, akik önálló lakással, illetve 10 %-nál nagyobb lakástulajdon hányaddal nem rendelkeznek, vagy ha volt korábban, azt nem az elmúlt 15 évben értékesítették. Képesek a bérleti díj és a rezsi fizetésére, vállalják a lakás állagának megőrzését. ) A bérlet nem adható tovább, más a lakásba csak az önkormányzat engedélyével költözhet be, stb.  A rendelet meghatározhatja az igénybevételre jogosult kedvezményezettek körét: pl. gyerekes család, fiatal (40 év alatti) házaspár, szociális lakásra jogosult, orvos, tanító, nappali tagozatos a településen tanuló, de rendszeresen nem ott lakó főiskolai, egyetemi hallgató, stb. A javaslatom szerint jogosultakon kívül más magyar állampolgár is bérbe veheti az önkormányzattól a lakást,  de csak akkor ha valamennyi jogosult igénye már kielégítésre került. és ők viszont a piaci bérleti díjat fizetik,
  • az önkormányzat vállalja a lakás külső állagának megőrzését,
  • a befolyó bérleti díjakat az önkormányzat kötelezően egy külön lakásalapba helyezi, mely csak a meglevő bérlakások állagának megőrzésére, ill. újabb önkormányzati bérlakások létesítésére használható fel,
  • ha a bérlő megszegi vállalt kötelezettségét, az önkormányzat komoly szankciókat érvényesít, melyeket a bérleti szerződésben meghatároz meg,
  • az önkormányzat szerződésszegése esetén az állam szigorú szankciókat érvényesít az önkormányzattal szemben.

A települési önkormányzat által igénybevehető állami támogatás mértéke  a lakás építési költségének 20 %-a (1). Új lakás építésénél 500 ezer Ft/ négyzetméter átlagos építési árral számolva  egy 50 négyzetméteres lakás esetén ez 5 millió Ft. 10 ezer önkormányzati bérlakás megépülése esetén az állami  támogatás évi összege 50 milliárd Ft. Ha a bérlők által fizetendő bérleti díj havi átlaga 60  ezer Ft,[1] az önkormányzat építési  költsége kb.  28 év alatt megtérül. (Ha az átlagos lakásméret ennél magasabb, a bérleti díj, az állami támogatás és a bérlő által fizetendő díj is nő. 60 négyzetméter esetén ezek az összegek pl. 20 %-kal lesznek magasabbak az előzőekben írottnál.)

Meglévő lakás felújításánál, ha az új lakás létesítési költségének 75 %-ával és 20 %-os állami támogatással számolunk, az állam kiadása lakásonként 3 750 ezer Ft,  évi 3 ezer önkormányzati lakás felújításának  állami támogatása esetén  évente 11 250 millió Ft.

A példa alapján évi 61-62 milliárd Ft állami támogatás mellett az önkormányzati bérlakás állomány évente 13 ezerrel nőne, 10 év alatt a jelenlegi több mint kétszeresét érné el.

1.2. Az önkormányzati bérlakásállomány növelése a bérlők állami támogatása révén.

Ebben a változatban magát az építést és felújítást az állam nem támogatja, de az arra jogosult bérlők igényelhetik, hogy a piaci bérleti díj egy részét az állam vállalja át. Az önkormányzat számára az első változattal szemben a teljes létesítési költség felmerül, ami egy 50 négyzetméteres lakás esetén 500 ezer Ft/négyzetméter ár mellett 25 millió Ft.  28 éves megtérüléssel számolva az elkérendő lakbér kb. 75 ezer Ft/hó.

A kormány jogszabályban meghatározza azok körét, akiknél az állam a lakbér egy részét átvállalhatja. (Ez a kör szerintem lényegében megegyezne az előző változatban leírtakkal.) A jogszabály a beköltöző családtagok létszáma alapján meghatározza azt is, hogy családnagyságtól függően maximum milyen lakásméretig jogosult a támogatásra az igénylő. A jogosultak a pályázatukat a települési önkormányzatnak nyújtják be, a kérelemről az önkormányzat erre létrehozott bizottsága dönt, az önkormányzat ellenőrzi az adatok valódiságát, és a bérlő által teljesítendő feltételeket. A megítélt havi támogatást az állam közvetlenül a bérbeadó önkormányzatnak utalja.

Ha azzal  számolunk, hogy ezért  lakásért a kedvezményezettek havonta  60 ezer Ft-ot fizessenek, az államnak lakásonként havonta 15 ezer Ft (2), évente  180 ezer Ft támogatási kiadása jelentkezik. 15 ezer lakás esetén ez évi 2 700 millió Ft kiadást jelent.  A támogatás évente indexálásra kerül az átlagos bérleti díjváltozás indexével

1.3. Az önkormányzati bérlakás állomány növelése a magánbefektetők bevonásával.

A lakásokat a befektető építi, a telket az önkormányzat a befektető 30 évi ingyenes használatába adja, cserébe néhány lakás térítésmentesen az önkormányzat tulajdonába kerül.

1.4. Az önkormányzat hosszabb távra bérbe veszi a befektető által épített lakást.

A lakás magántulajdonosával az önkormányzat hosszabb távú bérleti szerződést köt, mely szerint az önkormányzat legalább 5 évre bérbe veszi a lakást. A bérleti díjat havonta utalja tulajdonosnak. A szerződés rögzíti  a tulajdonos és az önkormányzat kötelezettségeit is pl. a lakás megóvásának köztelezettségét, stb. A bérlőt az önkormányzat jelöli ki,  ő köti vele az  „albérleti szerződést”,és gondoskodik arról, hogy a használattal kapcsolatos szabályokat a bérlővel betartatja. A bérlő a bérleti díjat az önkormányzatnak fizeti.

A megoldás a tulajdonos számára számos előnnyel jár a magánszeméllyel vagy céggel kötött szerződéshez képest: biztos és több évre előretervezhető bevételhez jut, nincs gond a bérlő kereséssel, a bérleti díj beszedésével, stb. Ezen előnyök miatt az önkormányzat által fizetendő bérleti díj alacsonyabb lehet a piaci díjnál, ami a szerződés időtartamától és egyéb kondícióktól függően akár 15- 20 % kedvezményt is jelenthet. Az önkormányzat ugyanakkor befektetés nélkül jut olyan lakás használatához, melyet az általa kijelölt bérlőnek kiutalhat.

2.Elgondolások a bérlakások építésének ösztönzésére a magánszférában

Magyarországon a lakáspolitika a tulajdonszerzést ösztönzi, a kedvezmények a lakások megszerzéséhez kapcsolódnak, így a magyar lakáspolitika miatt a tulajdonszerzés ma racionálisabb, mint a bérlet, ráadásul átlagos jövedelem mellett nehéz a piaci bérleti díjakat fizetni. Ennek következtében a befektetők elsősorban értékesítési céllal építik a lakásokat. Az egyoldalú lakáspolitika kis kínálathoz, magas bérleti díjakhoz, társadalmilag és gazdaságilag sokszor irracionális döntésekhez vezet.

A hosszabb távú bérbeadás céljából épülő lakások kívánatos ösztönzésének számos módja van, így adókedvezmény nyújtása hosszabb távú (legalább1-2 éves) bérbeadás esetén, esetleg a bérlakási célú építkezések támogatása.  Fontos, hogy az előírt feltételek teljesülését és betartását folyamatosan ellenőrizni kell. Az előző pontokban írt lehetőségek, így a bérlők állami támogatása, vagy az önkormányzat bérlése is ösztönzőleg hatna a befektetők szándékaira.

3.A Nemzeti Eszközkezelő bekapcsolása

Felvethető, hogy a Nemzeti Eszközkezelő tulajdonába került azon lakásokat, melyeket a volt tulajdonosok nem bérelnek vissza, illetve nem kívánják, vagy tudják visszavásárolni, az Eszközkezelő nem eladja, hanem hosszabb távra bérbe adja. Ez számszerűségét tekintve ma minimális mértékű, akkor lenne nagyobb hatása, ha az Eszközkezelő a kereskedelmi bankok nyakán maradt, árverésre meghirdetett lakások esetén maga is vevőként jelentkezne. Kérdés azonban, hogy mennyire célszerű az államnak lényegében közvetlenül is megjelennie a bérlakás piacon.

4.Állami ingatlanalap létrehozása a bérlakás építés növelése érdekében.

Az elgondolás szerint az állam, vagy valamelyik intézménye létrehoz egy ingatlanalapot, mely bérlakásokat épít, vagy vásárol. Az alap befektetési jegyeket bocsájt ki a piaci viszonyokat figyelembevevő kedvező hozam ígérete és állami garancia mellett (3). A befektetési jegyeket a lakosság és más befektetők is megvásárolhatják. Az ingatlanalap külön szervezete gondoskodik az ingatlanok kezeléséről, a bérbeadásról, a bérleti díjak beszedéséről. A lakásokat bárki bérbe veheti, és  a kedvezményre jogosultak (ld. 1.2. pont)  itt is élhetnek a bérleti díjkedvezmény lehetőségével. A javaslat előnye, hogy az államnak az építés költségéről nem a költségvetés terhére kell gondoskodnia, ugyanakkor a hozamot folyamatosan biztosítania kell (4). 

Zárszó helyett

Égető gazdasági és társadalmi érdek a bérlakások számának érdemi növelése. Egészséges lakáspolitikára  véleményem szerint akkor lesz lehetőség, ha a bérlakások száma eléri legalább a lakásállomány 10-15 %-át, döntően a fővárosra, a nagyobb városokra és az egyetemi városokra koncentrálva. Ez több éves, programszerű feladatot jelent.

(A szerző közgazdász, volt fővárosi képviselő)              

(1) Két kereső 150 ezer Ft/fő nettó jövedelme esetén ez a jövedelmük 20 %-a.
(2) A példában ez a teljes bérleti díj 20 %-a.
(3) A hozamnak versenyképesnek kell lennie a befektetői piacon ahhoz, hogy az alap befektetési jegyeit megvásárolják.
(4) Ilyen alapot az önkormányzat is létesíthet, ez esetben neki kell garanciát vállalnia a befektetési jegyek hozamáért

Hozzászólásokra a Facebookon, a „kerek asztal csoport” –ban van olyan lehetőség, hogy bárki elolvassa és akár reagáljon is:
https://www.facebook.com/groups/762663054098897

 

 

mp

Egykor aktív közéleti szereplő, aki nem képes nyugodni.... :)

View all posts by mp →

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé.

%d bloggers like this: